土地売却をするなら不動産会社とどんな契約をすれば良い?

土地の売却をする際は、不動産会社に頼んで買い手を見つけてもらうのが一般的ですが、具体的にはどのように不動産会社と取引をするのでしょうか。不動産会社に買い手を探してもらう方法にもいくつかあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

売却をするならできるだけ早く、また好条件で売却したいものです。不動産会社と締結する媒介契約の種類や違いを知って、自分にあった売却方法を見つけましょう。

不動産会社を通さず売買するメリットとデメリットは?

土地の売却には法律や専門知識が絡み、時には様々なトラブルに発展するケースもありますが、個人間で土地の売買を成立させることはできるでしょうか。

一般的には土地の売却をする場合は、売買に強い不動産会社に依頼し買い手を見つけてもらいますが、買主との交渉が成立したら不動産会社には媒介手数料を支払う必要があります。

土地となると取引額も大きくなるため、手数料もそれなりに高額になることが予想されます。仮に個人間で売買が成立した場合は、この手数料も不要になるのでお得に売却ができます。

土地の売却先が決まった場合は、売買契約書に貼付する印紙代や土地の譲渡所得税をはじめ、意外と費用がかかるため媒介手数料を削減できるのは大きなメリットになります。

一方で個人間で売買をするリスクやデメリットもあるので注意が必要です。まず第一に、個人で売却先を見つけるのには限界があり、売却に長期間かかる可能性がある点です。

不動産会社に依頼すれば、買主を見つけるための販売活動や宣伝活動をしてくれますが、個人でできることには限りがあります。親族や親子間など、既に売却先が決まっている場合や、ある程度売却先に検討がついている場合以外は、長期間かかることを想定しておくべきでしょう。

次に個人間で売買をする際にも売買契約書を作成しますが、不動産売買の知識がなく行政書士などの資格もない一般の人が売買を行うのは、書類の作成など難しい点が多いということです。

書類作成以外にも、売買が成立したら法務局へ登記の変更申請なども行う必要があります。知識の乏しい状態で行う場合には、煩雑な手続きの中で重要な誤りに気づけないリスクもあります。

何より知らない相手との高額な取引には不安が伴います。親族などの親しい間柄でない場合や、手続きや売買に関する知識が無い場合は、できるだけ不動産会社や専門家の手を借りた方が、結果的には安心な取引ができると言えそうです。

専属専任媒介契約とは?

不動産会社に土地売却の媒介を依頼する場合には、いくつかの方法がありますが、中でも1社の不動産会社に買い手探しを完全に一任する方法が、専属専任媒介契約という方法です。

売主は1社の不動産会社としか契約することができず、自分で買い手を見つけてくることもできないという、売主にとっては拘束力の強い内容ですが、1社独占になるため売買が成立した場合は必ず自社の売上になることから、業者側も販売活動や宣伝活動に力を入れてくれやすいというメリットがあります。

また不動産会社としても、他の業者に取られる心配がないため、媒介手数料を減額してもらえるなど、良い条件を引き出せるメリットもあります。

不動産会社は売主から媒介を依頼された場合、通常は自社の顧客リストやネットワークから買い手を探しますが、同時に他の不動産業者も見ることのできる指定の流通機構に情報を登録します。

これは多くの人に不動産情報を届けられるよう、国土交通省が指定している流通機構ですが、専属専任媒介契約の場合はこのネットワークへ媒介契約締結後、5日以内に登録することが義務付けられています。

さらに売主に対して、7日間に1回以上進捗状況を報告する義務があるため、売主としては安心して待つことができ、全てを不動産のプロにお任せしたいという人にはおすすめでしょう。

一方デメリットとして挙げられるのが、1社に販売活動を一任するため、その業者の実力次第になる点です。どれだけ親身に営業や販売活動をしてくれるかにかかっていると言えます。

また売主が自分で買い手を見つけることは禁止されていて、仮に売主側で買い手を見つけた場合でも、媒介を依頼している不動産会社を通す必要があります。

専任媒介契約とは?

専任媒介契約は専属専任媒介の場合とほぼ同じ内容で、1社の不動産会社に全てを一任する方法ですが、専任媒介契約では自分で買い手を見つけた場合にはその業者を通すことなく契約をすることができる点が異なります。

専任にすると1社にしか依頼できないため、1社独占状態となり、売買が成立すれば業者側も確実に媒介手数料をもらうことができるので、営業活動に力を入れてくれる可能性が高くなります。

専任にしてもらうため、売主にとっては媒介手数料の減額やその他特典など、業者から好条件を引き出しやすいメリットがあります。

また指定流通機構へは、契約締結から7日以内の登録が義務付けられていて、売主への報告も2週間に1度以上の報告が義務付けられているので、安心して任せられる方法です。

デメリットは専属専任媒介の場合と同様、1社の営業活動に依存するため、熱心に営業活動をしてくれる可能性が高い反面、どれだけ熱心に活動してくれるかは、業者にかかっています。他業者との競争が無い分、販売活動が活発でなくなるケースもあります。

一般媒介契約とは?

一般媒介契約は仲介を依頼する業者を1社に限定する必要がないため、複数の業者に同時に依頼できます。そのため売主、不動産業者双方にとって自由度の高い方法で、業者側にとっては指定流通機構への登録や売主への業務報告が任意であることがメリットですが、人気の無いエリアなど進捗が見られず停滞している場合には、売主にとってはデメリットともなり得ます。

また複数の不動産会社に依頼した場合、他にも媒介を依頼しているかを、伝えるか否かは売主が決めることができます。明示型を選んだ場合は、どこの業者に依頼しているのかを知らせる必要があり、非明示型を選んだ場合はその必要はありませんが、いずれの場合も売買の交渉が成立した場合には、どの不動産業者による仲介なのかを報告する必要があります。

一般媒介契約を選ぶメリットは、何といっても複数の不動産会社に依頼できるため、広く物件情報を流すことができる点です。多くの人に物件情報を届けられるため、早くに売却できる可能性がありますが、その反面それぞれの不動産会社がどこまで真剣に営業活動をしてくれるかが不透明になりやすい側面があります。

というのも不動産会社が得る報酬は、基本的に成功報酬なので、どれだけチラシや折り込み広告などに広告宣伝費を割き、検討しているお客様の案内をしようとも、もし他の不動産会社に売買を成立されてしまったら、その時間や経費は無駄になってしまうためです。

その一方で買主を見つけることができ、晴れて売買が成立すれば売主、買主の双方から媒介手数料をもらうことができるため、他の不動産会社と競合しあうという側面ももちろんあります。

媒介契約の解約条件とは?

不動産会社に土地売却の媒介を依頼する場合は、契約期間が定められています。専属専任、専任媒介契約は3か月以内と法律で定められています。一般媒介契約については、明確に法律で定められてはいませんが、3か月以内という取り決めが一般的になされます。

売主が不動産会社との媒介契約を解除したい場合、基本的にはいつでも可能ですが、具体的に不動産会社の義務不履行がないにも関わらず、期間内の解除を申し出る場合、違約金としてその期間内の販売活動にかかった費用を請求される場合があります。

契約期間である3か月が過ぎた場合でも、自動更新はされず売主が書面で意思表示をする必要があるため、3か月で解約したい場合には更新しない旨を伝えれば解約できます。違反や義務不履行が特にないのに解除したい場合は、無用なトラブルを避けるためにも期間満了を待った方が賢明でしょう。

尚、専属専任、専任媒介契約の場合、業者が負う義務とは、買い手を探し売買条件の調整などの努力をし、売買成立に向けた活動をすること、また指定のデータべースである流通機構に期限内に登録し、売主にその証を交付、また定められた頻度で業務報告を行うこと、購入の意思があった場合には速やかに売主に報告することなどがあります。

これらの義務不履行があった場合には、一定期間の間義務の履行を催促し、それでも改善されない場合には売主はいつでも契約解除できますが、必ず書面を取り交わすようにすることが、後々トラブルにならないために重要です。

まとめ

人生で土地の売却を経験する人は、決して多くはなく土地の売買を行う場合は、初めての経験であるがために、不動産会社に言われるままに手続きをするケースも多いでしょう。

しかし、事前にある程度知識を持って臨むことで、他にも選択肢があり自分により合った方法が見つかる場合もあります。不動産会社との契約も、1つの方法に限定する必要はないため、専任媒介契約を締結し売買が成立しなければ、その後一般に切り替えるなど、自分なりの考えや展望を持った上でプロのアドバイスを仰ぐ方法が賢明な判断が下せるのではないでしょうか。

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