不動産会社任せじゃだめ!?売主が行うべき情報収集

売主の希望に近い形で不動産売却を行うには、不動産会社選びが重要です。実績があり信頼できる会社を見つけることが売買結果に大きく影響します。しかしその適切な会社選びをするためには、まずしっかりと売主が行動する必要があります。それは主に「情報収集」なのですが、どういった情報を集めてどう活用していくのか、具体的に紹介していきたいと思います。また売却までの流れ、必要書類についてもまとめておきますので、不動産売却時に役立ててください。

不動産売却までの流れ

不動産売却までの流れとしては、大きく3つの段階に分けられます。各段階で細かなステップがあるものの、大きくは3つだと考えて良いでしょう。細かいステップも併せて解説します。まず第1段階は「売り出し前」の時期です。この段階では、不動産会社探しがメインとなります。それに向けての情報収集や事前準備を行います。売主がしっかりと情報収集すべきなのはこのタイミングです。一括査定を利用しながらさらに情報を集めたり、会社の候補を絞り込んだりしていきます。1か月程度の余裕を持ってしっかりと準備しておきたいところです。

第2段階は、「売り出し中」の時期です。不動産会社を決定して媒介契約を結び、担当者とともに売却活動を行う期間です。広告などの営業活動を実際に行うのは担当者ですが、買主の見学対応や売買契約については売主も大きく関わってきます。価格交渉においても、担当者との相談が必要となるでしょう。一般的に不動産売却までは1か月~3ヶ月ほど要すると言われます。この段階に入るまでに、売買契約に必要な書類を揃えておくとスムーズです。

第3段階は、「引き渡しまで」の時期です。売買契約を結んだあとも、諸手続きが必要で、1か月~2か月程度要するでしょう。手付金受領、物件引渡し、残代金受領といったことが行われます。その他、引っ越しや物件引き渡しに向けての準備が必要です。さらに引き渡し後、不動産売却によって利益を得た場合には、所得税や住民税などの税金を納める必要があるのであらかじめ確認しておきましょう。

不動産の価格相場と情報収集

不動産会社へ相談する前に、売主自身がある程度不動産価値を知っておくことが大切です。そうすれば、提示された査定額が許容範囲なのか判断できます。査定額が低い場合だけでなく高すぎる場合にも注意が必要なのです。高額の査定を提示してすぐに媒介契約を結び、その後に理由をつけて結局相場よりも低い価格で取引させるといったケースもあるからです。そういった手口に引っかからないためにも、自身で価格イメージを持っておくことは欠かせません。

自身の不動産の相場を調べるには、国土交通省が展開している土地情報システム「不動産取引価格情報検索」を利用すると良いでしょう。すぐに基準地価を調べることができます。「地価公示」や「不動産価格指数」、「都道府県地価調査」などといった国土交通省という行政が公表する情報は、信頼性が高いものと言えるので、不動産価値を知るための大きな目安となるはずです。

同じく信頼性の高さで言うと、国税庁の「路線価図」、「評価倍率表」があります。これを利用すれば土地の価値を知ることができます。相続税等の算出のために地価を評価する際に利用されるもので、道路ごとにそこに面する標準的な土地価格が記載されています。

その他、近隣の売買取引情報を調べるのもひとつの方法です。広告や不動産会社のホームページ等を利用すれば、周辺エリアで売り出されている不動産価格の相場を掴むことができるでしょう。そしてこういった価格を把握したうえで、一括査定を利用して査定額を比較していくのが良いでしょう。また自身の集めた情報を持って不動産会社を訪れるのは、売主の武器になることもあります。あまりに無知な状態で相談に行ってしまうと、不動産会社側の言いなりになってしまうこともあります。有利に交渉を進めていくには、情報の内容というよりは、実はそういった積極的な姿勢を見せることが大切なのです。

不動産会社に関する情報収集

不動産の価格相場を調べたら、次は不動産会社に関する情報収集です。一括査定を利用すれば、たくさんの不動産会社の中から、ある程度条件に合った会社を絞り込むことができるでしょう。ただその際の条件とは、査定額にとどまるかと思います。リサーチしてきた情報をふまえて、価格に納得がいけば、次は会社について情報収集して比較検討していきましょう。

その際、大手の会社だから、有名な会社だからと安易に決めてしまうのはおすすめできません。特に注目してもらいたいのは、その会社の取引実績です。当然、実績豊富な会社、営業マンが在籍しているところが望ましい条件と言えます。ただ実績数だけでなく、その内容もチェックしておきましょう。重要なのは、その取引内容が、自身の売却した不動産の諸条件と合っているかどうかです。たとえば一戸建ての物件を売却したい場合に、マンション売買の実績や広告が目立つ不動産会社に相談するのは、賢い選択とは言えません。

同じ不動産業務だからといって、マンションと一戸建て、仲介と買取、売買と賃貸など、それぞれに必要な知識や営業のノウハウは異なってきます。さらに言えば、その会社によって得意なエリアというものもあります。大手の会社よりも地域密着の小さな会社の方が、近隣地域での営業ノウハウには長けているかもしれません。いわばその不動産会社の強みや得意分野というものをリサーチするのが重要だと言えます。

必要な書類を集めて売却準備

売却に際して必要な書類があります。余裕を持って準備しておくことがスムーズな取引には不可欠です。一般的に必要とされる書類についてまとめておきます。まず売主が土地の所有者であることを証明する「登記済権利証」または「登記識別情報」が必要で、いわゆる「権利証」と呼ばれるものです。この書類を買主に渡すことで、所有権の移転となります。また、売主の本人確認書類に関するものとして、身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票が必要となります。

その他、住民票土地の登記変更を行う際に必要な「固定資産税納税通知書」や「固定資産税評価証明書」、土地の面積・境界線が確認できるものとして「土地測量図」や「土地境界確認書」といったものが挙げられます。建築基準法を遵守して建築されたことを証明するものとして「建築確認済証」や「検査済証」があります。「耐震診断報告書」、「アスベスト使用調査報告書」等、物件の安全を証明するものも、あれば後々のトラブルを防ぐことにもつながるでしょう。あれば良いものとしては、マンションの管理規約、購入時の契約書や重要事項説明書などが挙げられます。

まとめ

不動産売却でより良い結果を得るための第一歩として、売主の情報収集が欠かせません。まずは自身の所有する不動産価値を知ることです。相場を知ったうえで、不動産会社を探すことが重要です。売主の中での指針ができますし、交渉を有利に進めることにもつながります。媒介契約を結ぶ前には、会社の情報収集もしっかりしたいところです。こうした少しの手間をかけることで、不動産を少しでも高く、そして早く売ることにプラスの働きをしてくれるはずです。

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