売主必見!不動産会社との媒介契約から引き渡しまでの流れ

不動産売却に際して、どういった手順を踏むのかご存知でしょうか。ここでは、不動産会社に依頼して買主を探してもらい売却する方法の流れについて見ていきます。大まかには、「不動産会社との媒介契約まで」、「買主が見つかるまで」、「物件引き渡しまで」といった3つの期間に分類できます。しかし3つの間にも様々な工程があります。売主が知っておくべき、媒介契約から引き渡しまでの内容について徹底解説します。

不動産会社の見つけ方

不動産を売却するにあたって、最も大事な部分はここだと言っても過言ではありません。いかに売主にとって良い不動産会社や担当者を見つけられるかどうかが売却結果に大きく左右するからです。まず売主にとって「良い」会社とはどんなものでしょうか。売主の希望の大きな軸としては、不動産を早く高く売ることだと思います。そしてそのために販売活動を行っていくのですが、パートナーとして数か月間ともにする担当者が、いかに信頼できる人物かという点もまた非常に重要です。

不動産会社へ仲介を依頼しようと考えたとき、多くの方が利用するのが一括査定です。インターネットで簡単にできるので、第一ステップとしては問題ないでしょう。そして複数の会社を比較検討して絞り込んでいくこととなるのですが、その際の見極めポイントについて3つ紹介してきます。売主自身のリサーチ力がものを言います。

1つ目は、売主自身の目標を明確にしておくことです。一括査定や近隣の不動産売買情報を利用すれば、自分の不動産価値の相場が分かってくるはずです。それをもとにすれば、希望の売却価格や期間というのがはっきりしてくるでしょう。2つ目は、その会社がどういった不動産取引に長けているのかです。取引実績や取り扱い物件を確認することで、その会社の得意分野というものが見えてくるはずです。それが自身の不動産売買の条件に適しているかどうかを見極めましょう。これが不動産を早く高く売ることの要となります。3つ目は、担当者がいかに信頼できる人物かどうかです。売主の要望にしっかり耳を傾けて、丁寧な説明をしてくれるかどうかが大切です。丁寧に根拠をもって説明してくれるというのは、経験や知識に自信があるからこそできるものです。不動産売却が納得のいく形になるかどうか、実はこの担当者との信頼関係が重要だったりするのです。

不動産会社との媒介契約

不動産売却をする際、「仲介」を不動産会社に依頼する場合は会社と「媒介契約」を結びます。宅地建物取引業法で定められたものとなります。主な内容は、売主が不動産会社に依頼する販売活動の内容、進捗報告の方法や頻度、売却時の仲介手数料などについてです。契約前に明文化しておくことで、後々のトラブルを防ぐことにつながります。双方にとって大事なものと言えます。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれ、売主と不動産会社の権利・義務が異なります。売主として特によく理解しておきたいのが、媒介契約を結べる不動産会社の数です。専属専任もしくは専任媒介契約では、契約を結べるのは1社のみとなります。一方、一般媒介契約の場合は複数社との契約が可能で、上限の定めもありません。しかし一括査定を利用した場合では、最大6社程度が一般的な数と言えるでしょう。多ければ良いというわけでもありませんし、会社の実績等、情報取集をしっかりして絞り込んだ方が得策でしょう。

不動産業者側からすると専属専任もしくは専任媒介契約のほうが、自社のみで販売活動が出来て他の会社に先を越される心配がありません。ですので、不動産会社にとってはメリットが大きい方法と言えます。逆に売主側からすれば、複数の不動産会社に同時に販売活動をしてもらえる一般媒介契約の方が効率が良いと考えられます。ただ、「専任媒介契約を結べば仲介手数料を割引します」といったサービスを行っている会社もあります。その会社自体が、売主にとって最も信頼できそうなのであれば、そういった契約を結んでしまうのも良いかもしれません。

販売活動

不動産会社と媒介契約を結んだあとは、担当者による販売活動が開始されます。売主自身がやるべきことはあまりないのですが、たとえば購入希望者への内覧対応、そのための掃除などをしっかり行うことなどが必要となります。また、不動産会社がきちんと販売活動を行ってくれているかどうかを確認しておくことも大切です。そのためにも、不動産会社が実際どういった販売活動を行うのか知っておくと良いでしょう。

まずは広告関係です。新聞やチラシ広告、店頭での貼り出し等があります。また、自社ホームページや不動産情報サイト等、インターネット広告等もあります。ちなみに、後者の方が広範囲に宣伝活動ができて有利だと思われがちですが、実は新聞や折込チラシへの効果が大きいと言われます。それはやはり、近隣の方が物件購入を検討するケースが多いからだと考えられます。

広告以外の部分では、現地販売会やオープンハウスといったものがあります。購入希望者に家の中を見てもらったり、担当者が対面で説明したりします。希望者も居住イメージがしやすく、購入につながる可能性が高まります。ただし、現地販売会やオープンハウスが行えるのは、売主がすでに退去している場合に限ります。まだ居住している場合には、内覧で購入希望者へ対応することとなります。内覧の場合でもやはり、購入に至る可能性が高まるので、重要な販売活動の1つと言えます。

そしてもう1点、不動産による「業務処理の報告」も販売活動に含まれます。売主としては、この報告」を見て担当者の働きぶりや、売却予定価格が適正かなどを確認します。もしあまりうまくいってないようであれば、価格を下げたり、時には不動産会社を変更したりなどを検討することになります。

売買契約と引き渡し

販売活動を経て無事に買主が見つかれば、あとは買主との間で売買契約を結び、代金と引き換えに不動産の引き渡しとなります。売主は、売買契約や引き渡しに際して必要な書類を用意しておきます。余裕を持って、必要書類の取得などの準備をしておきましょう。この段階までくれば一安心となるかもしれませんが、後々のトラブルを防ぐため、売買契約の内容についてはしっかりと確認しておきましょう。そのためにも、ある程度の知識は必要です。

ここまで来ればあと一息ですが、引き渡し後にトラブルにならないよう、売買契約の内容などしっかりと把握しておきましょう。契約書の類いは見ても分からないと、簡単に目を通す程度の方も多いようですが、不動産売買という大きな取り引きを行う場合には十二分に確認が必要です。絶対に読むべきポイントがありますので、まずその部分だけ押さえておけばスムーズに読み取ることも可能です。ポイントは主に3つ、所在地や面積などの不動産の情報、売買にかかる費用について、不動産の引き渡しまでの売主の負担や責任の範囲についての記載です。買主の負担・責任についても併せて確認しておくと良いでしょう。

まとめ

不動産会社を探し媒介契約を結ぶ、販売活動、買主との売買契約から引き渡し、これが不動産売却の基本的な流れです。各段階で、売主が押さえておきたいポイントがいくつかあります。売主にとって納得のいく売却結果になるため、後々のトラブルを防ぐためにも、ある程度の知識は身につけておくのが良いでしょう。また、疑問や不明瞭な点があれば遠慮せずに担当者へ聞くことです。そのためにも、信頼できる不動産会社や担当者を選択しておきたいものです。

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