手数料はどれぐらい?売主が知っておきたい不動産会社に支払う諸費用一覧

不動産売却をする際、不動産会社に仲介を依頼して買主を見つけてもらうのが一般的な方法です。無事売却ができたら、不動産会社へ仲介手数料を支払うこととなります。これに関してはよくご存じの方が多いかと思います。しかし不動産売却にかかる費用は他にもあります。諸費用が積み重なると意外と高額になるので、把握しておかなければ後々困ってしまうことも。不動産仲介手数料を含めた諸費用について、そして諸費用を少しでも安く抑えるポイントについてまとめていきます。

不動産仲介手数料

不動産会社の仲介により不動産を売却できた場合に、その会社に対して支払う費用を「不動産仲介手数料」と言います。買主との「仲介」への対価となりますので、不動産会社による「買取」によって不動産を売却した場合には発生しません。ちなみに、売却活動を行う際のチラシ、WEB媒体での広告等、基本的な販促に該当する費用は仲介手数料に含まれます。しかし、売主から特別に依頼された広告や出張費等については、不動産会社は別途売主にその費用分を請求しても良いとされています。ですので、売主が特別な依頼をしていないにもかかわらず別途広告費等を請求された場合にはきちんと担当者へ確認する必要があります。

不動産仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。売主としてある程度把握しておきましょう。不動産会社では、その上限を「速算式」を用いて計算します。取引額が200万円以下の場合は「取引額の5%+消費税」、取引額が200万円を超え400万円以下の場合は「取引額の4%+2万円+消費税」、取引額400万円を超える場合は「取引額の3%+6万円+消費税」となります。

この仲介手数料について特に売主が理解しておくべきなのは、上限が定められているだけで、上限金額より安くしてはならないという決まりはないということです。そのため、不動産会社の売りとして、仲介手数料の割引・値引きサービスを行っているところもあります。会社を決める際に、査定額だけでなく、このような費用に関する部分も比較してみると良いでしょう。

必要に応じてかかる諸費用

不動産仲介手数料の他、必要に応じてかかる諸費用について、まとめて紹介しておきます。まずは税金関係です。不動産の売却によって得られた利益のことを「譲渡所得」と言います。売却によって利益が出た場合には、他の所得とは別途、譲渡所得に対する税金を支払う必要があります。所得税、住民税、復興特別所得税等の支払いが必要です。

次に、不動産の調査等にかかる費用です。1つ目は、境界の明示にかかる費用について。不動産売却時には、隣地との境界を確定している必要があります。
「境界標」や「測量図」によって確認できるのですが、それがない場合には、測量をしてから買主へ引き渡しを行う場合が多いです。2つ目は、土地の測量費用です。先の境界の明示と同様に、「測量図」がない場合に必要となります。「確定測量図」または「現況測量図」の2種類があり、通常どちらかがあれば問題ありません。境界確定・測量を含めて、土地家屋調査士による作成費用として、30~50万円程度かかるのが一般的です。ただしいずれも必須事項ではありませんので、買主が不要だと言えば境界明示や測量の必要はありません。

最後は、引き渡し前の物件にかかる費用についてです。古家を解体し更地にした状態もしくはリフォームした状態で買主へ引き渡す場合等には、それにかかる費用が必要となります。解体業者やリフォーム業者に支払うもので、費用はケースバイケースとなります。

その他の諸費用

その他基本的に必要となる費用としては大きく分けて3つ。まず1つ目は、「所有権移転登記」にかかる費用です。不動産売買取引では、売主から買主へ所有権が移転することとなり、不動産名義変更が必要です。その際の登録免許税、司法書士への報酬等は、買主が負担することとなっています。この際売主が負担するのは、売却不動産の住宅ローン等が残っている場合です。その際は、「抵当権抹消登記」に関する費用の負担が必要です。所有権移転登記の場合と同様で、登録免許税、司法書士への報酬が必要となります。この費用の目安は、すべて合わせて2万~3万円程度だと考えておくと問題ないでしょう。

そして2つ目は、印紙代です。不動産売却時に作成する「不動産売買契約書」に対しても課税されます。契約書に印紙を貼付することで税金を納める形式となります。3つ目は、その他必要書類を集める際に必要な書類、新居への引っ越し費用等があります。書類については、印鑑証明や住民票等の取得費用が挙げられます。新居への引っ越し費用だけでなく、たとえば新居が未確定の場合や売却と新居購入の時期が合わない場合等では、一時的に賃貸物件に住むための費用も必要となってくるでしょう。これらは売主の状況によって大きく異なる部分と言えます。

ここで取り上げた費用以外にも、状況に応じて様々な諸費用がかかってくることもあります。あらかじめ、不動産会社に概算を確認しておくと良いでしょう。予想以上に諸費用がかさんでローンの返済分が足りない、新居購入の費用が払えない、などといったことにならないよう、不動産売却に関する諸費用については十分把握しておきましょう。

少しでも費用を抑えるためには

不動産会社に支払う不動産仲介手数料だけでなく、様々な諸費用が発生することが分かりました。不動産を売却しローンの返済をしたり、新居の頭金にしたりといった計画のある方が多いかと思います。少しでも諸費用を抑えられる方法についても見ていきましょう。最も大きな部分としては、やはり仲介手数料になるかと思います。数十万以上もかかる高額費用なので、割引などがあれば利用するに越したことはありません。不動産会社の候補がいくつかあって迷うという場合には、手数料の割引の有無を会社選びのポイントとしても良いかもしれません。

たとえば、専属専任媒介契約を結ぶと仲介手数料が割引といったサービスをしている会社がよくあります。不動産会社からすると、媒介契約を1社としか結ぶことのできない「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約で」あれば、自社のみで売却活動が出来るため他の不動産業者に先を越されることがないという大きなメリットがあります。特段割引サービスを行っていない会社であっても、値引き交渉の余地はあります。成功しやすいポイントは次の2つです。まず、仲介を依頼する段階で交渉することです。会社としては媒介契約を結ぶために、交渉に応じてくれる可能性が出てきます。もう1つは買主と同じ会社を利用することです。売主・買主双方から仲介手数料が支払われることとなるので、多少の値引きが期待できます。

税金等に関するものとして、印紙税を節約する方法もあります。売買契約書を作成する際、売主の控えも用意するのですが、それは売買契約書のコピーで済ませることも可能です。そうすると、契約書に貼り付ける印紙代が不要となります。その他、既定の要件を満たしていれば、マイホーム売却の特別控除を適用させることもできます。確定申告を行う際に住民票除票を提出することで、不動産譲渡所得に3,000万円の控除を適用させることができるのです。もう1つは、利用要件税率の軽減措置の適用です。売却物件にマイホームとして10年以上暮らしていた場合には、税率の軽減措置を適用させることが可能となります。控除の適用には、確定申告時に不動産の登記事項証明書を提出することが必要です。

まとめ

不動産売却時にかかる諸費用について、意外と高いと思われた方も多いのではないでしょうか。不動産仲介手数料以外にも、細かな出費、思わぬ出費がかかることもあります。不動産会社に依頼すれば、かかるであろう項目や金額の目安を提示してくれるはずです。また、売主の不安材料をなくすためにそのあたりを丁寧に説明してくれるような担当者であれば、信頼できる会社だとも考えられます。後々金銭面で困ったことにならないためにも、疑問や不安は早めに解決しておきましょう。

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