売主にとってのメリットが大きいのは?不動産会社による仲介と買取

家・土地の不動産を売却するには、一般的に「仲介」、「買取」の2つの方法となります。不動産売却というと、前者の「不動産会社に仲介してもらい買主を探す」といった方法を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、後者のように「不動産会社に不動産の買取をしてもらう」方法もあるのです。それぞれのメリット・デメリットについて紹介したいと思います。売主にとってどちらの方が良い方法だと言えるのか、ご自身に当てはめて考えてみてください。

不動産売却に向けての準備

不動産売却をするためには、所有している不動産の価値を知ること、良い会社選びがまず大切です。その2点を満たすために、不動産の査定をしてもらう必要があります。そして不動産を少しでも高く売却をするには、優良な不動産会社による査定が欠かせません。査定結果が実際の売却価格を左右することがあるためです。安く査定されてしまうと、大きな損失が出ることもあります。逆に高い査定額を出してもらえれば、相場以上の価格での売却も可能だというわけです。高い査定額を得る、優良な会社を探すためには、複数の不動産会社へ査定依頼することです。無料で一括査定が依頼できるサービスもありますので、相場を知るためにもまずは利用してみると良いでしょう。

複数の不動産会社を比較してみると、時に数百万円単位で査定額の違いが出てくることもあります。なぜなら、その会社によって得意分野やエリアが異なるからです。ただ会社の強みや特色によって査定結果に相違があるものの、あまりに高額な金額を提示してくる会社には要注意です。査定額につられて契約を仲介契約を結んだものの、ろくに売却活動もせずに、結局値段を大幅に下げさせて懇意の買主に売却したり、相場を大幅に下回る価格で会社での買取へ話を持った行ったりという手口があるからです。気になる場合は他の不動産会社に相談してみるのもひとつの方法です。他業者の悪い噂というものは業界内でまわるものだからです。

その他、売却に向けて、早めに各種書類の準備をしておくべきでしょう。いざ必要な時に書類がないと、揃えるのに時間がかかって取引がスムーズにいかないこともあります。まず、売主が土地の所有者であることを証明する「登記済権利証」または「登記識別情報」が必要です。一般的に「権利証」と呼ばれるものです。また、売主の本人確認書類も必要です。身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票が該当します。その他、住民票、土地の登記変更を行う際に必要な「固定資産税納税通知書」や「固定資産税評価証明書」、土地の面積・境界線が確認できるものとして「土地測量図」や「土地境界確認書」といったものが挙げられます。

不動産会社による仲介とは

「仲介」とは、不動産会社に、不動産売却活動を依頼して買主を探してもらう方法です。売却が遂行されれば、不動産会社へ仲介手数料を支払うこととなります。手数料については、売却価格に応じた最大の金額が法律で定められています。

仲介を利用することの最大のメリットは、売却活動がうまくいけば不動産を相場よりも高く売れる可能性があることです。少しでも高く売りたい、できるだけ利益を出したいケースには、仲介の方が向いていると言えるでしょう。ただ査定額についても、あくまで予定通りに売却できた場合のことですので、価格が下がるというリスクも想定しておく必要があります。結果的に、買取より安くなってしまったり、買取に変更する必要が出てきたりする場合もあります。

一方デメリットとしては、「手間」の部分が大きいと言えるでしょう。不動産会社に依頼して不動産の買主を探すという流れの中には、様々な手続きや売主本人による売却活動が求められることもあります。そのためまず、買取に比べて売却まで時間がかかるというマイナス面があります。資金繰りを目的とした不動産売却の場合には、現金化までに時間を要するためあまり向かないと考えて良いでしょう。その他の「手間」としては、売主が買主に対して内覧対応をする必要がある、瑕疵担保責任が生じるなどの点があります。

不動産会社による買取とは

「買取」とは、不動産を不動産会社に買い取ってもらう売却方法です。そして買主である不動産会社は、買取した不動産をリフォームや建て替え工事などを行い、再度売りに出すのです。買取の場合は直接売買契約をすることとなるので、不動産会社への仲介手数料はかかりません。しかし売却価格は相場より下がるのが一般的です。相場としては1割から3割程度下がると言われます。この点が、買取の際の最大のデメリットと言えるでしょう。仲介手数料を加味しても、「仲介」よりも売却価格が下がるのが一般的です。

一方でメリットもたくさんあります。それはまず、売却までの期間が短い点です。債務整理や相続税の支払いなど、すぐに現金が必要なケースでは大きな利点と言えるでしょう。また、買主を探すための売却活動を公に行う必要がありませんので、周囲に不動産を売りに出したことが知れ渡るのを避けられます。たとえば離婚や借金など、売却の理由によっては周知したくないケースもあるかと思いますので、それがメリットとなるケースもあるのです。その他「仲介」のところで触れている、内覧対応や瑕疵担保責任などの面倒な部分が省けるのもメリットとなり得ます。

逆にこれらのメリットに対して特に必要性を感じないのであれば、「仲介」を選択されると良いでしょう。売却がうまくいけばより高額での取引が可能です。それは不動産売却をするうえで非常に大きな利点だと言えるはずです。

失敗しない不動産会社選び

失敗しない不動産会社選びをするためには、まず売却の目的や諸条件明確にしておくことです。希望価格と最低価格、売却までの期間等です。また、不動産会社によって、得意なエリアや物件があったりもします。仲介をメインにしているのか買取を積極的に行っているのかでも、査定価格や対応が異なってくるはずです。納得のいく形で売却するには、複数の不動産会社へ査定依頼することで不動産の価格相場を把握しておくことです。その際の対応によって、会社の良し悪しや得意分野を知ることにもつながりますので、慎重な会社選びが不可欠です。

また最近では、仲介と買取の両方に対応してくれる「いいとこどり」の方法をとる不動産会社もあります。どういうことかと言うと、「仲介」として依頼し、買主が見つからなかった場合には3ヶ月後「買取」への変更も可能とする方法です。希望すれば、さらに仲介で契約延長することができたりもします。仲介から買取へ切り替えるタイミングが重要ですので、信頼できる会社選びが欠かせません。売主の希望にしっかりと耳を傾けてくれるかどうかがポイントです。

まとめ

不動産を売却するには、仲介と買取の2種類の方法があります。当然、それぞれにメリット・デメリットがありますのでそれらをしっかりと把握しておく必要があります。売却方法や会社を選択するためには、まず売主としての希望を明確にしておくことです。そのうえで、査定価格や会社スタッフの対応を見ながら検討していきましょう。明らかに高額な査定価格を提示してくる会社、会社主導で売却を無理に勧めてくるような会社には要注意です。売主の希望に添って売却方法の相談に乗ってくれるような会社を選択しましょう。

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