不動産のインスペクションは何を調べるの?

住宅インスペクションとは、不動産売買においてポイントとなる住宅物件の健康診断のようなものです。2018年に、不動産業者から売主と買主にインスペクションについて説明することが義務化されました。その目的は中古物件を購入する際にあらかじめ、劣化状況や安全性を推測することで購入後のトラブルを防ごうというものです。それによって売主買主双方の不安を払拭し、安心して売買を行うことができるのです。中古住宅の購入または売り出しを考えている方はぜひ、実施しておきたいものです。

不動産のインスペクションとは

不動産のインスペクションとは、建築士による専門的な建物状況調査のことです。建物に雨漏りやシロアリの巣などの害虫被害がないかどうか、建物構造上に重要な部分に劣化や不具合がないかどうか等を調べるもので、2018年に改正宅建業法により促されることとなりました。これにより、不動産売買において不動産業者から売主と買主にインスペクションについて説明することが義務化され、インスペクションを行うように進めて行くことが推奨されています。

最近は物件情報においても「インスペクション済み」と記載される物件も多くなってきました。インスペクションを行う売主側のメリットとしてはまず、建物状況にマイナス面や不具合がインスペクションを行うことで事前に見つかるという点です。これにより、修繕等の費用や期間のプランが立てやすくなりますね。シロアリや柱の不備などがあり、危険な状態の家を売りに出して後々トラブルとなったという話も時々聞きますが、こうしたことを避けることができるのです。

逆に不具合がなく状態の良い家である又は、小額小規模の修繕で済むと診断された場合には、「安心できる家」としてアドバンテージが大きく上がることとなりますね。いずれにしてもインスペクション実施済みをアピールすることで、物件紹介がグッとしやすくなるのです。買主側のメリットとしては、買いたいと思っている物件に不具合があった場合、どのくらいで修繕できるのかという一番不安に思うことを、事前に知ることができるという点です。

最近は、買主側が費用を負担してインスペクションを行うというケースも増えてきました。これはどういうことなのかというと、買主は自分で費用を負担してまでもその物件を手に入れることを真剣に考えているということです。ですから不具合が見つかったら買わないという意味合いよりも、家を買って安心して住むためにといった肯定的な意味で実施するケースが多いです。いずれにしても、売主買主双方にメリットがあるのでぜひ実施しておきたいですね。

隅々まで調査する検査項目

インスペクションの検査項目としては、国土交通省が策定したガイドラインよると50箇所以上もあります。大きく分けると、以下の11箇所になります。

  1. 基礎
  2. 屋根
  3. 天井
  4. 土台、床組
  5. バルコニー
  6. 内壁
  7. 小屋組
  8. 外壁、軒裏

これらの項目に関して、ひび割れや欠損、腐食がないか等を細かく検査していくことになります。検査時間は平均して約90分程度。居住中でも空き家でも条件に関係なく実施することができます。

検査を実施するのは専門の住宅インスペクターになります。インスペクションを行うことで、専門家でしか分からない住宅の劣化または強みを知ることができるので、売主にも買主にもメリットが大きいのです。ただし注意が必要なのは、近年不動産のインスペクションを行う企業は多数存在しており、住宅インスペクターの質や提供する診断のレベルにかなりばらつきがあるという点です。

確かに住宅インスペクションの活用を促すべきという項目が改正宅建業法に追加はされましたが、強制力があるわけではありません。つまり、必ずしも国土交通省が策定したガイドラインをそのまま行う必要もないので、独自の診断項目で行なっている企業も多数存在しているのです。もちろん、ガイドラインよりも更に徹底しているところが多いです。しかし中にはそうでないところもあるので、専門知識はなくても検査項目についてだけは大まかにでも知っておく必要があるかも知れませんね。

特にガイドラインとの相違が生じて独自判断になりやすいのが、まず屋根や外壁。雨漏りや欠損ズレの他に、ガイドラインにはないのですが色褪せや塗装落ちなども企業によってはチェックするところもあるようです。次に、基礎部分。ひび割れの規模がガイドラインで定められたレベルより下に見えても、実は部分によっては危険と診断されることがあります。

そして、床の傾き。ガイドラインに策定された傾斜より小さい場合でも、立地によっては大きな傾きに感じられることもあります。それから、床下、小屋根部分。床下と屋根裏は住宅の主要構造部をチェックできる重要な部分でありますが、ガイドラインは目視できる範囲となっています。できれば内部まで入り込んでチェックしてもらえるとありがたい部分です。最後に配管設備。ガイドライン項目に加えて、排水管の固定部分のチェックもぜひ実施しておきたいものです。

検査できるのは有資格者

では、住宅インスペクションを行うインスペクターとはどのような人たちなのでしょうか?インスペクターの有資格者は、NPO法人や一般社団法人の協会による試験に合格した人たちです。まだ民間資格ではありますが、建築や不動産、住宅診断の知識に精通しており、不動産売買という複雑な市場にあってはとても頼りになる存在だと言えるでしょう。中でも最も頼もしいのが、建築士の資格を同時に持っている人材です。

国家資格である建築士は、建築のことに関しては都市計画や防災、物理学的な理論の観点からも評価してくれます。最も優秀なインスペクターと言えるでしょう。そうでなくても、インスペクターは重要視している企業が多いため企業や不動産会社に相談を持ちかければ、経験豊富な素晴らしいインスペクターを紹介してもらうことができるでしょう。インスペクターについてもっと言えば、最も重要な資質は「第三者的な視点」でアドバイスをしてくれるかどうかではないでしょうか。

不動産売買は売主買主にとって、人生で最も重い売買と言えるでしょう。大きなお金が動く繊細な話でもあるため双方にとって「安心」が大切な話なのです。その安心材料を提供する役目がインスペクターなのです。

まとめ

以上のように、インスペクションの基礎知識や活用の仕方、資格のことについてまとめました。専門知識のない私たちにとって、住宅の売買は決して簡単な話ではありません。住宅に関する知識や情報がないせいで、購入後のトラブルになることだけは避けたいですよね。だからこそ良いインスペクターに出会って、第三者的な視点から大正の不動産を診断し評価してもらうことが必要なのです。良い買い物にはその商品のことをよく知る販売員のアドバイスが必要です。売主買主双方にとっての安心材料や正確な情報把握につながるインスペクションを、是非とも活用していただきたいものです。

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