中古物件に強い不動産会社や営業マンを見つける方法は?

マイホーム購入を人生の夢や目標にする人は多く、共働きや節約生活がモチベーションとなっている場合も多いでしょう。しかし中古とはいえ、住宅購入には大きな決断が必要で、絶対に失敗はしたくありません。

物件購入時は通常、不動産会社に売り物件を探してもらったり、情報誌やネットで探したりしますが、最終的には不動産会社の営業マンの案内やアドバイスも聞いて購入するかどうかを決めます。それだけにどんな不動産会社をパートナーにするかは大きな問題です。

中古ならではの注意点など、中古物件に強い不動産会社はどのように見つければ良いでしょうか。

事前の情報収集で取り扱い物件の多い業者を知ろう

賢い不動産会社選びは、自分がどんな物件購入を考えているのかを知り、それに向けて事前に情報収集をすることが大切です。不動産会社といっても、様々な会社やお店があります。

新築物件に強い不動産会社もあれば、賃貸物件しか扱っていない会社もあります。会社名は聞いたことのある大手の会社でも、実際にどのような物件を扱っていて、どのような事業を行っているのかまでは知らないものです。

中古物件の購入を検討しているなら、当然中古物件の取り扱い件数や実績が多い会社を選ぶことが大切です。新築物件や賃貸の仲介なども手広く行っていて、中古物件の取り扱いが少ない場合は、営業担当者が取り扱いに不慣れな可能性もありますし、何より選択肢の少ない中から選ぶことになっていしまいます。

不動産会社を探す際は、その会社のホームページを確認し、事業内容や取り扱い商品を確認するようにしましょう。規模の小さな不動産業者の場合、ホームページが無い場合やあっても情報や内容の充実度がイマイチな場合もあります。

一度店舗に出かけてみて、店頭などの掲示されている物件情報などを参考にしてみましょう。

丁寧なヒアリングのできる営業マンを見つけよう

不動産会社は規模や扱う物件によって、ジャンルも雰囲気も大きく異なります。中でも最もわかりやすいのが、いわゆる大手と呼ばれる不動産会社と、中小規模や町の小さな不動産業者との違いでしょう。

大手の不動産会社はホームページを初め情報誌やSNSなど、様々なアプローチで情報を発信しているため、求めている情報を比較的得やすいと言えます。一方で、会社の方針や営業戦略に基づいた接客や営業が主体のため、お客様に寄り添った営業という点では柔軟性に乏しい場合もあるので注意が必要です。

また大手の会社になるほど、営業成績やノルマの管理が厳しい傾向にあり、営業担当者としても利益や自分の営業成績に反映しやすい案件をメインに扱いがちです。

交渉が長引きそうな案件や、会社の方針やルールに対してイレギュラーで稟議申請などが必要な場合、また遠方に案内に出かける必要がある案件など、営業効率の悪い案件は後回しにされたり、別の不動産会社へ紹介という形で回されたりするケースもあります。

その反面、中小規模の不動産会社や零細の業者などは、日ごろから難しい案件も含めて数をこなすことで利益を上げていかなかればならない事情もあるため、多少の融通も聞いてもらいやすい環境にあると言えます。

大手では敬遠されがちな、ケアの必要な物件や案件にも慣れているため、頼りがいのある存在でもありますが、こちらも少数精鋭での営業であるが故に、代表者や社長の方針や性格に左右されやすいという側面もあります。

ブランド力があり安心感のある大手か、アットホームで親身な営業が売りの中小規模の会社か、いずれにせよ最終的にはじっくりと丁寧に話を聞いてくれる営業マンに出会えるかどうかが、希望の中古物件を契約できるかどうかの近道です。

大手の不動産会社にも、もちろん営業効率だけにこだわらず、丁寧にヒアリングし時間をかけて接客してくれる営業マンもいます。逆に中小規模の会社だからといって、全ての営業マンが親身になってくれるとも限りません。

営業マンにとっては契約がゴールでも、購入する側にとっては契約をしてから新生活がスタートします。その点を理解した上でヒアリングしてくれる営業マンが良いパートナーとなるでしょう。

将来の資産性やリスクを説明してくれるか?

中古物件を購入する際は、新築とは違い劣化している部分や損傷個所の有無や程度が気になるものです。また中古物件でも将来的に、ずっと住み続けるわけではなく、家族構成が変われば売却したり人に貸したりする可能性もあります。

目先のことだけでなく、建物の資産価値を視野に入れたアドバイスをしてくれる営業マンは、良い営業マンと言えます。少しでも資産価値の高い物件を購入すれば、将来的に売ることになった場合にも、住み替え費用やローン返済等に充当できるからです。

さらに建物だけでなく、その土地の液状化のリスクや地盤の良し悪しなど、リスク面の説明もしてくれるか、また物件の周辺環境が将来的にどのようになるのか、開発が進むのか高齢化が進んでいくのかなど、長い目で見た場合に不動産のプロならではの見解や情報を提供してくれるかどうかも注意したいポイントです。

逆に間取りや室内設備など、図面を見ればわかるような説明、また現状の周辺環境など素人でも気づくことができるような説明が多い営業マンは、物件の知識が少なく、買い手にとっては資産性を判断しにくいため、その不動産会社や営業マンからの物件購入の検討し直しを視野に入れてもいいでしょう。

プロである不動産会社には図面からはわからないような、プロならではの情報をどこまで提供してくれるかという視点で接してみましょう。

建築状況調査の提案をしてくれる誠実な業者か?

中古で物件を購入する際に気になるポイントのひとつに、修繕の必要の有無があります。見た目には綺麗に見えても、住宅は見えない部分に重大な損傷を抱えていることもあり、このような場合は素人には発見しにくいという特徴があります。

以前より中古物件市場においてはインスペクションと呼ばれる、住宅の損傷等の有無や程度を調べる検査が行われています。建物の劣化や損傷の有無はもとより、将来的なメンテナンス時期の目安を知ることができます。インスペクションとは違い、宅建業法で定められた基準で行われる建物状況調査もあります。

インスペクションは、検査を行う業者によって基準や有する資格の有無や種類が異なりますが、建物状況調査は建築士や既存住宅状況調査技術者の資格を持った人が行うことが決められています。

この調査を行うことで、目に見えない瑕疵や劣化の状況を知ることができます。特に床下はシロアリや湿気などで、大きな損傷が隠れている場合もあり、素人だけでは判断ができない部分でもあります。

他にも耐震基準を満たした建物かどうかもチェックしておきたいポイントです。耐震基準は2000年に大幅に改定され、厳しくなっていますが書類上の建築年月日だけでは判断できない点も多くあります。耐震診断も完了していれば、安心して住むことができるという証明になる他、将来的に売却する場合でも、中古という理由だけで価値を下げられるリスクを回避できます。

しかしこれらの調査を行うには日数が必要になります。他社に契約される前に成約させたいという事情のある不動産会社にとっては、できれば早々に契約してしまいたいという思いがありますが、購入検討者が建物の安全性能や修繕の必要箇所について不安がある場合、時間がかかっても専門家の判断や建物状況調査を提案してくれる業者や営業マンは信頼できると言えます。

というのも不動産取引のプロである不動産会社の営業マンにとっても、建物の劣化状況や修繕の必要性については素人同然であることがほとんどだからです。

一般の人よりは多くの物件を見ているため、多少の知識はあるかもしれませんが、専門家の見地での判断はできません。建築士やリフォーム業者など、建物のプロに診断してもらうことを提案したり、勧めてくれるかどうかも良い営業マンの見極めの参考にしましょう。

まとめ

多くの人は人生において、何度も不動産取引をすることはありません。投資目的の購入の場合は別として、自分が将来に渡って長く生活するマイホームを購入する機会というのは、貴重な体験でもあります。

だからこそ信頼できるプロに出会えるかどうかが、重要なポイントであり中古物件を得意とする営業マンの見極めにつながります。売買が成立して初めて媒介手数料が発生する成功報酬だからこそ、不動産会社が契約までにどれだけ熱心に動いてくれるかがカギになります。

中古物件ならではの注意点や情報を多く持っている、有能な営業マンに出会えるよう、自分でも情報収集を怠らず理想の中古物件を手に入れましょう。

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