好条件で売却するコツはある?不動産会社はこうやって査定している!

住宅の購入は人生で何度も経験することではありませんが、売却となるとさらにどのように売却すべきか悩んでしまいます。住宅を売る時に気になるのは、いったいどれくらいの価格で売れるのかということでしょう。

住宅を売った後はローンの返済や住み替え先の住宅取得、賃貸契約の費用など様々な面でお金がかかることも想定し、できれば少しでも高く、好条件で売れたら良いと誰もが思うでしょう。

どんな住宅が高額査定につながるのか、いくつかのポイントを紹介します。

立地条件と築年数は査定額に大きく影響する

せっかく悩みぬいて購入したマイホームを、初めから売却前提で購入する人は少ないかもしれませんが、将来的に何かの事情で住宅を手放さなければならないこともあるでしょう。

転勤や家族構成の変化などの事情に応じて、住み替えを視野に住宅を購入する場合など、売却することを考慮するなら物件の立地条件と築年数が査定額に大きく影響することを念頭に入れておきましょう。

住宅取得の際、多くの人は新築物件から検討をはじめ、予算やその他さまざまな理由から中古物件を視野に入れていきます。中古物件は新築物件と比較すると購入価格を抑えられるというメリットがあります。

新築物件と同等の間取りや広さであれば、安く購入できるためインテリアなど他の部分に費用を充当できる反面、新築時に比べると当然建物も住宅設備も損傷や劣化が否めません。

瑕疵担保責任などもありますが、実際には責任期間が短かったり、不動産会社によっては責任を免除する内容での取引を行う場合もあります。このような事情から、多くの人は中古物件に立地の良さを求める傾向にあります。

新築の戸建住宅を立地条件を上位に検討すると、予算を大幅にオーバーする可能性が高いですが、中古物件なら立地条件を優先させても予算内に収められる可能性が高くなります。

ひとつの目安として、駅から10分圏内かどうかは大きな査定ポイントになるでしょう。通勤や通学など毎日のこととなると、駅まで9分か12分かでは心理的、感覚的に大きな違いがあります。

駅までのアクセスに加えて、主要駅や都市部へのアクセスも良好なら、人気の物件として問い合わせや購入検討客もつくとの予想から、高額査定につながります。

一方で、公共交通機関より車移動をメインに生活する人や、子育て世帯、また高齢夫婦などに人気なのは、緑の多い閑静な住宅街やショッピング施設や病院、郵便局や市役所などの公的機関や施設の多いエリアです。生活に密着した施設が多いほど利便性が高く、住宅の資産価値も下落しにくいでしょう。

また築年数も査定額に影響しやすいポイントです。通常住宅の資産価値は、新築時が最も高いのは当然ですが、そこから5年までの間に大きく資産価値が下落します。続いて10年までの間には少し緩やかになりながらも、価値が下落していきます。

さらに10年を過ぎると、相当資産価値が落ちるだけでなく、外壁や屋根などの劣化が進み大規模なメンテナンスや修繕が必要になります。他にも給湯器やガス機器、水回り設備の交換時期に当るなど、物件購入以外の費用も考慮する必要性があるため、その費用を視野に購入を検討する人が多いため、査定額も低くなってしまいます。

住宅の売却を検討し始めたら、少しでも築年数の浅い内に売却するか否か、意思を固めて手続きを進めていく方が良いでしょう。

不動産会社は何を参考に査定する?

具体的に不動産会社は何を参考にして住宅の価格を査定しているでしょうか。算出方法はいくつかありますが、不動産会社によってその方法が違うこともあり、またどんな物件を多く取り扱っているかなどの強みによっても金額は意外と変わってきます。

そのため立地条件や築年数、広さなどで絶対的な額が出るというものではありませんが、不動産会社がどのような方法で物件の査定をしているかを知っていると、自分の想定額とのギャップが少なく、安心して依頼できます。

戸建住宅の場合、多くは減価法が採用されます。対象の住宅を仮に一旦取り壊して、再度同程度の住宅を建てると想定した場合の価格を割り出し、そこから実際の物件の築年数を考慮した減価を行い求めます。例えば木造建築の場合は耐用年数が22年と定められているので、査定時点での残りの耐用年数を計算して金額を計算します。

他には過去の取引や成約事例を照会し、依頼物件と築年数や広さが同程度の物件の事例を参照する方法もあります。不動産会社に物件の売却の媒介契約を依頼すると、不動産会社は指定のデータベースに物件を登録します。

媒介契約の方法によっては契約後、指定の期日までにこのデータベースに登録することが義務付けられていて、各不動産会社をネットワークでつないでいるため、他の業者の請け負った売り物件の情報も閲覧することができます。多くの不動産会社はこの指定のデータべースと、各会社独自のデータベースや顧客管理簿などを元に営業活動を行っていますが、このデータベースで過去の成約事例を確認して、同じような取引例から金額を求めるのが取引事例比較法です。

この過去の事例に加えて、固定資産評価額などを求めて金額を算出するのが一般的な方法です。固定資産評価額は、同じ床面積でも木造なのか鉄筋コンクリートなのかで変わるため、実際の依頼物件の構造や床面積、室内のキッチンやシステムバスなどの設備や品質も考慮して計算されます。

不動産会社によって査定額が変わることもある

住宅を売却するために不動産会社に査定依頼をする場合は、通常は複数の不動産会社に依頼したり、インターネットなどの一括査定を利用するのが一般的でしょう。

ここで知っておくべきなのは、査定額はある不動産会社のある営業担当者が、売却できるだろうと提案している額にすぎないということです。その金額で売れることを保証するものではありません。

そのため複数の業者に依頼すると、金額にある程度の差が出る場合があります。この差は、先に説明した査定方法の内、過去の取引例を参考に金額を算出する場合などに出やすくなります。

不動産業者が共通で閲覧できる指定のデータベースは、誰が見ても同じですが、この指定データベースの他に、各業者が独自で作成している物件や成約例のデータベースを用いることがあります。

指定データベースだけでは十分な例が参照できない場合などには、それぞれの業者が持っている独自のデータベースが大いに役立ちますが、この情報を持っているかいないかで、査定額に差が出るのです。

加えて現在、どれだけの人が依頼物件周辺で物件探しをしているかというデータを持っている業者の場合は、需要が高いと判断すれば高めに、供給過多もしくは需要が低いと見込めば査定額を下げるなどの調整を行うため、このデータを持っているかどうかで金額に違いが出ることもあります。

最後に、査定は特定の計算式のみで求めるものではなく、担当者の判断力や情報量に頼る部分もある上、担当者の性格に左右される面もあります。つまり、高めの金額を出して媒介契約を取ろうとする担当者もいれば、慎重に確実に売れるであろう金額を提示する担当者もいるため、査定額に業者による差が出るのは仕方のないこととも言えます。

自社の売買データベースや顧客管理を徹底している業者選びが重要

いくつかの不動産会社に査定を依頼し、その中からどの業者に依頼するかを考えた場合、高い金額を提示した業者を選ぶのは早計です。先に説明した通り査定額は、あくまで予想や提案にすぎません。

また不動産会社によっても差が出るもので、査定額を聞く場合にはその額が根拠に基づいたものかどうかを確認する必要があります。その業者が豊富なデータを持ち、そこから割り出された現実的な額なのであれば、高額査定であってもほぼこの価格で売却できるだろうという自信の表れでしょう。

他と比較して低い査定額を提示された場合でも、それが信頼性のあるデータに基づいた額であれば、需要の低さや物件の資産価値などを正当に評価して出た額とも言えます。

評価額が高いか安いかだけに囚われるのではなく、その業者がしっかりとした根拠やデータべースを持っているかどうか、また誠実に営業活動をしてくれそうかどうかをしっかりと見極めましょう。

最終的な売値は自分で決められる

不動産会社が提示した査定額は、絶対その金額で売り出さなければならないという額ではありません。その業者の出した額が根拠に基づいたものかどうか、しっかりと働いてくれそうかどうかという観点で見た上で、最終的には自分の決めた額で売り出すことができます。

時間的な余裕があり、自分の希望額で売りたいのなら高額からスタートして、様子を見るのも良いでしょう。しかし早めに売却した事情があるなら、不動産会社のアドバイスも参考に、売れるであろう金額からスタートすることをおすすめします。

まとめ

住宅の売却という経験は、一般の人には馴染みが無いのが当然ですが、住宅がどのように査定されどのようなペースで減価償却していくのかを知っていれば、仮に売却という選択をする場合に少しでも良い条件で売ることができます。

同様に室内の設備や外壁なども、定期的に手入れやメンテナンスを行っておくことで、状態の良い住宅と判断されます。将来的に売却や賃貸に出すことを視野に入れているなら、新築の内からメンテナンスを欠かさないようにしておきましょう。

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