不動産会社の「売主物件」とは?

売主物件とは、仲介業者を介さずに売主が直接販売している物件のことを言います。一般に流通している物件を買う時との一番の差は、仲介業者に手数料を支払わなくて済むという点。そのため、相場よりも安く手に入る可能性が高いと言えるでしょう。しかしその分、査定やローンの申請などは自分で行うことになります。あなたが良いなと思ったその物件は、そのような作業に見合ったものでしょうか?このサイトで、売主物件を買う際のポイントやメリットデメリットを検証していきます。

売主物件とは

まずは基本を押さえておきましょう!テレビなどで最近、とても話題になっている売主物件、仲介物件とどこが違うのでしょうか?一般的に私たちが物件は探す場合、これまでは仲介業者である不動産会社に間に入ってもらい、売主と引き合わせてもらうというスタイルで行っています。

仲介業者は物件の状態の査定をし、それに基づいて売主と買主との取引条件の調整を行なってくれます。そして紆余曲折を経て売買契約が成立したら、売主と買主は手数料をそれぞれ仲介業者に支払うのです。

それに対し売主物件は、不動産業者が広告主としてのみ存在します。不動産業者が購入した土地に建物を設計建設し、販売するという形をとります。そのため、仲介業者としての機能は不要ということになります。売主物件に仲介手数料分が無料なのでお得であるというイメージがあるのは、そのようなわけなのです。ちなみに手数料無料になる物件は仕組み上、売主が不動産業者、リフォーム業者、工務店となります。

ですから売主物件とは、不動産業者等の自社物件ということになります。そのため、必然的に情報が多いので有利な面が多いです。例えば空き物件の情報。それから建物の構造や仕様について。これは入居した後にリノベーションなどを行いたい場合にも、大変便利です。

最後に担保責任のこと。中古物件の場合は2年、新築の場合は10年という担保責任が法律で義務付けられています。そのため、アフターメンテナンスやリノベーションに関しても自社が責任を持って行なってくれるということになります。必然的に責任を持って紹介してくれアフターフォローもしてくれるということになるので、最近このような売主物件購入を検討している人が多くなってきているのです。

売主物件を購入するメリット

テレビなどで最近とても話題になっているのは、売主物件を格安で手に入れてその後、自分たち好みにリノベーションを施して暮らすというもの。このように自分たちの理想の家のイメージがしっかりとあるという場合、売主物件購入は本当にお勧めです。ただし、リノベーションのための費用等も綿密に計算できるくらいの計画性が必要です。

何しろプロの物件仲介業者等の手を借りずに物件を買うのですから。自分たちのイメージ通り暮らせる間取りと広さのある家なのか、リノベーションが施せるほどの耐久性があるのか、ないとしたらどこまで妥協できるのか。と言った家の査定のことを始め、ローンを組むのであればその申請や申請にかかるコスト等も考えなければなりません。

そのようなレベルまで自分たちで計画できるのであれば、これはチャンスと言って良いでしょう。つまり、このようなシチュエーションにおいて売主物件を買う際は、「自分たちで造る家」といった意識で、つまりリノベーション前提で進めていくことが大切です。工事に入ってからやっぱりできない、ということがあってしまってはやはり悔しいですからね。

以上の場合は難易度の高い例ですが、売主物件購入のメリット面に最大限にあずかりたいのであれば、売主がちゃんとした優良業者であることを見極めることをお勧めしたいです。というのは、売主物件は業者の「自社物件」を買うことになります。ですから、家そのものの躯体や設備の老朽化により購入後修繕が必要になった場合の担保責任も、自動的に付いてきます。

目安としては2年ほどとなるようですが、これは案外安心材料として大きいのです。リノベーションを考えずに新築を購入した場合は、10年の担保責任がつきます。さらに、購入時におけるシチュエーションも、売主が不動産業者である場合においては融通がききやすいといいます。個人の売主であれば値引き交渉など難航することもあるようなので。

物件購入にあたって融資を受ける場合もあると思いますが、売主物件の場合仲介手数料分が物件価格に含まれないため、その分の融資を受けることができます。現金を手元から減らさずに家を購入したい場合、これは大きなメリットとなりますね。

売主物件で注意すること

売主物件購入に関し実際に、特にデメリットというものはないと言って良いでしょう。敢えてデメリットらしいものを挙げるとしたら、一般の物件に比べて件数が数少ないことくらいでしょうか。というのも最近、不動産業界はビジネスが多様化しており、中には「手数料無料」の宣伝文句を掲げるところも増えてきています。ビジネスの多様化は多くのチャンスを産むのですが、悪質な不動産業者も暗躍しやすくなるということもあります。ですから売主物件購入をお考えの際は是非とも、きちんとした優良業者さんから販売されているのかどうかを注意してチェックしていただきたいと思います。

優良業者かどうかを見極めるポイントとしては、

  1. 提携ローンを組むことをしつこく勧めてこないかどうか。
  2. 契約書や重要事項の説明がきちんとなされているか。
  3. アフターサービスの対応について詳しいかどうか。
  4. 値引き交渉をした場合、一度は話を聞いてくれるかどうか。
  5. 仲介責任を果たしてくれるのかどうか。

の5点となります。

1.の提携ローンに関しては、よく「提携ローンなら低金利ですよ」と言った営業をしてくる場合があるようですが、金利は提携した銀行が決定する案件です。そのように勧めてくるようであれば、情報に正確性がないと見て警戒して良いでしょう。

2.については、契約書や重要事項説明書のスキルが高いかどうかで業者のレベルを見極められると言って良いほど重要です。特に扱うものが不動産の場合、こうした書類は物件ごとのオーダーメイドのような意識で臨んでもらわなくてはならない、繊細かつ重要なものなのです。

3.に関しては、最近は業界全体でクリーンに行こうという動きが活発です。業者側が担保責任と課された規制を理解していてくれていれば、アフターフォローもしっかりしているはずなのです。

4.に関しては、手数料は無料でも買主に対してしっかりと説明責任は果たさなくてはなりません。物件の販売の専門家でない買主である私たちには、適切な判断材料を提示して購入をサポートしてもらわなくてはなりません。

まとめ

物件の購入は人生最大の買い物と言えます。あなたは中古の物件リノベーションをして自分の家をデザインしますか?それとも新築の物件で新しい生活をスタートさせるのでしょうか?何れにしても、是非とも良い業者さんに出会い納得のいく購入に至れるよう、メリットデメリット等事前に確認できる知識はなるべく拾っておきましょう。

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