不動産会社選びが重要！売主が考えるべき不動産売却時のトラブル回避法

不動産売却時に起こり得るトラブルについて、ここでは主に3つを取り上げます。重要事項の説明に関するもの、売買契約の解除について、瑕疵担保責任についてです。売主としては、この3つは必ず押さえておきたいところです。また、そういったトラブルを回避するためには、まず適切な不動産会社選びが欠かせません。トラブルの具体的な内容とともに、失敗しない不動産会社の選び方についても徹底解説したいと思います。

重要事項の説明に関するトラブル

どちらかと言えば売主は、買主に比べてトラブルに巻き込まれるケースが少ないとされます。しかし売主がトラブルに巻き込まれる可能性も0ではありません。その代表として、重要事項の説明に関するものが挙げられます。中でも特に多いのが、仲介手数料等の金額や税金に関する説明に関してです。つまり、不動産会社に諸費用の請求をされた際、売主の思っていた金額と異なる場合です。

そういったトラブルを避けるためにも、売主はあらかじめ不動産売却にかかる諸費用についてある程度の知識を持っておくのがベターでしょう。自分で調べるのが面倒な場合でも、不動産会社と媒介契約を結ぶ前に確認しておくと良いでしょう。信頼できる会社であれば、費用がかかると予想される項目や概算について丁寧に説明してくれるはずです。ケースバイケースだと言われることもあるでしょうし、実際のところ明確に説明できない費用の部分があるのは事実です。しかし、まともな会社であれば過去の事例をもとに相場を提示してくれたりするはずです。

特に費用等に関しては、疑問点や不明瞭な点があればすぐに担当者へ確認することです。質問に対して誠実に答えてくれるのであれば、信頼もできる会社と言えるはずです。曖昧な返事だったり、専門用語を並べて場を濁したりする会社には要注意です。またいざという時のために、根拠を尋ねた際の記録は残しておくべきです。実際トラブルが生じた際に、「言った言わない」のやり取りをしても無駄だからです。日付と内容をメモしておくだけでも十分です。

売買契約の解除

不動産売却においては一般的に、売買契約から1か月半ほど期間が空いてからの引き渡しとなります。住宅ローンの審査が通らなかったり、買い手が他の物件を見つけたりすると、売買契約解除を申し出されることもあります。法律に基づいた手続きなので原則売買契約を解除することはできないとされます。しかし規程のペナルティを受けてでも解除したい、ローンの審査落ち等による資金不足などの根拠があるといった場合には、契約中止を止めることはできません。

他の物件を見つけた場合など、買主の自己都合なのにと納得がいかないかもしれません。しかし買主としても不動産購入は非常に大きな買い物です。ペナルティと比較しても、より良いマイホームを手に入れることを選択することも実は少なくありません。売主として気になるのはその際の責任の所在ですが、売買者間の都合で契約解除された場合には、不動産会社は一切の責任を負わないとされています。ですので、買主の申し出により売買契約が解除されても、仲介手数料を取り戻すことはできません。

仲介手数料が返ってこないというのは、売主にとっては非常に大きな損失です。不動産売却にかかる諸費用の大部分が、この手数料です。しかもまた不動産売却をしようと思えば、少なくとももう1度仲介手数料を支払う必要が出てきます。このようなトラブルは、買主が安易な気持ちで契約を結んでいることが要因です。買主自身の問題なのか不動産会社の説明不足なのか、その両方なのかもしれません。いずれにせよ、可能であれば契約解除のトラブルを防ぐような方法を講じたいものです。

売主としてできることは、売買契約をキャンセルしたときのペナルティに関するルールの追加を求めることです。通常基本のペナルティは決められていますが、契約者の要望を配慮して、当事者間に合ったルールを追加することも可能とされています。売主自身が契約解除時の取り決めを提案し、売買契約書に明示して合意を得ることで、買主の契約解除を避けたり、キャンセル時の損失を防いだりすることができます。

瑕疵担保責任について

不動産売買取引において、売主にとって大きな負担となり得るのが瑕疵担保責任についてです。瑕疵担保責任とは、不動産引き渡し後に何らかの問題が発覚したとき、売主が負うべき責任のことです。このようなトラブルが面倒だからと、仲介ではなく買取と言う形で不動産会社に物件を売却する方もいるほどです。しかし買主側としては、非常に重要な事項でもあります。物件の欠陥を後から知って、どこにも責任を追及できないのでは不動産購入のリスクが多きすぎます。

売主としてトラブルを避けるためにすべきことは、問題になりそうな傷、欠陥等をあらかじめ購入希望者に告知しておくことです。隠ぺいしておく行為は、買主に発覚後、多額の賠償請求へとつながることもあります。正直に欠陥を伝えることで購入希望者を逃してしまうのではと不安になるかもしれませんが、後々の大きなトラブル、損失を考えれば誠意を持って伝えておくほうが得策でしょう。

知っておいてもらいたいのが、瑕疵告知の責任が生じる期間についてです。これは、不動産引き渡しの瞬間まで責任があるとされています。売買契約をした後にできてしまった傷を告知しなかった場合にトラブルが多いのです。売主の認識不足で、悪意を持って告知しなかったのではないケースが多いのですが、当然この場合も賠償請求につながることがあります。

トラブル事例から考える不動産会社選びの重要性

不動産売買取引に関する手続き等は、不動産会社の担当者が行うのが主となります。そのためトラブルは、不動産会社選びによるところが大きいのも否めません。実績のある会社、信頼できそうな担当者を選ぶことが重要です。その見極めはなかなか難しいかもしれませんが、売主としてできる限り、媒介契約前にリサーチしておきましょう。

過去の実績については、会社のホームページ等や確認できることもありますし、スタッフと話をすれば知識や経験の有無が分かるはずです。会社へ出向いた際に、査定価格や販売期間の根拠等を聞いてみると良いでしょう。データや確かな理由をもとに、丁寧に説明してくれるような担当者が望ましいと言えます。また、真摯な対応をしてくれるかどうかも重要です。たとえば売買契約の解除などの当事者間の問題が生じても、全く関与してくれない会社もあります。責任の所在が売主にあったとしても、一緒になって対応してくれるような会社、担当者を見つけておきたいものです。

まとめ

重要事項の説明に関して、売買契約の解除について、瑕疵担保責任といった3つのトラブルについては、売主が知っておきたいトラブルの代表的なものです。実績があり、信頼できる不動産会社や担当者を見つけられるかどうかが、トラブル回避の第一歩とも考えられます。ただ売主自身も、不動産会社任せにするのではなく、不動産売買取引におけるトラブル事例や情報、基本的な知識等は得ておきましょう。自分の財産は自分で守るという姿勢が大事です。