家を住み替えする際のコツと注意点

家住み替えコツ1

マイホームを購入しても、古くなったりライフスタイルが変化したりで住み替えを余儀なくされることもあります。家の売り買いには多額のお金が動くため、住み替えを成功させるためのコツや費用面での対策をしっかり頭に入れてから行動に移さなければいけません。

住み替えを成功させるためには、古い家の売却と、新しく住む家を購入するタイミングが重要になります。売却と購入を同時にできればいいのですが、多くの場合は売却が先になる、または購入が先になってしまいます。

ここでは、売りが先行した場合と、買いが先行した場合のメリットやデメリットを紹介しながら、住み替えを成功させるコツを詳しく解説しています。

売却と購入のスケジュールを立てよう

住み替えには、賃貸住宅から家を購入する方法もありますが、持ち家を売却し新しい家を購入して移り住む「買い替え」という方法もあります。

賃貸住宅から新しい家に住み替えする場合は、新しい住み家に引越しできるタイミングに合わせて賃貸契約を解除すればいいので、特に頭を悩ませる必要はありません。しかし、売却と購入を同時に行わなければいけない住み替えでは、古い家を購入する第三者の予定も考えなければいけません。また、簡単に古い家の買い手が見つかるとも限らないため、事前にしっかりスケジュールを立てて、段取りよく行動することが重要になります。

そして、住み替えを行うときには、節税や税金還付が受けられる特例などもあります。あらかじめ税金に関する知識を身に付けておくことで、損をしない適切な対応を行うことができます。

ただし、どんなに完璧な計画を立ててスケジュール通りに動いたとしても、売却と購入が伴う住み替えでは、それぞれのタイミングが逆になってしまうことも、よくあります。

売り先行と買い先行のメリット・デメリット

住み替えを行うときに、古い家の売却を先に行うことを「売り先行」、新たに住む家を先に購入することを「買い先行」と呼ばれていて、売り先行、買い先行共にメリットとデメリットがあります。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行のメリットは、時間をかけて古い家を売却できることと、売却価格がはっきりするので、新しい住み家にかけられる資金を明確にできることです。住み替えを決めたときに古い家の住宅ローンが残っているケースも多く、この場合は売り先行を選択した方が、資金繰りが楽になります。

買い先行だと、古い家の売却価格が決まっていないことも多いため、住宅ローンがまだ残っていることがあります。資金面に余裕がない方だと、不安を抱えながら事が進んでいくことにもなりかねませんし、将来的に財政面の破たんが起きやすくなってしまいます。そのため、住宅ローン返済中で住み替えを行う方の多くは、売り先行をチョイスします。

ただし、売り先行を選択した場合は、まだ新しい住み家が決まっていないため、古い家に住みながら売却活動を行わなければいけなくなり、生活感満載の家の中を購入希望者に見せることになることから、家が売れにくくなるという大きなデメリットが生じてしまいます。

さらに、買い手の予定に引き渡しのタイミングを合わせる必要性も出てくるため、すぐに新しい住み家が決まらない場合は仮住まいになる可能性も高く、そこに多額な費用がかかってしまいます。そうなれば引越し代も2重に支払うことや、仮住まいの家賃など追加の費用も考えなくてはなりません。

売り先行
メリット

・時間をかけて古い家を売却できる

・新しい家の購入資金を明確にできる

デメリット

・住みながらの内覧対応を余儀なくされるため家が売れにくくなる

・購入者の予定に合わせなければいけない場合は仮住いが必要になる

買い先行のメリット・デメリット

住宅ローンの支払いが残っていない方や、資金に余裕がある方にとっては、買い先行は古い家の売りやすさと、新しい家の買いやすさの両方を備えている理想的な方法です。

古い家の中を空にして、キレイに清掃してから内覧を可能にできることから、買い手が見つかりやすいことが買い先行の大きなメリットで、焦って新しい家を購入する必要もありません。

ただし、住宅ローンが残っている場合には、ローンが二重になってしまうことや、古い家の売却価格も時期も未確定ということから、最初に立てた資金計画が大きく狂ってしまう恐れもあります。

買い先行
メリット

・ゆっくり新しい新居を探すことができる

・内覧時の印象を良くすることができ古い家が売りやすい

デメリット

・二重ローンになる可能性がある

・古い家の売却価格と時期が未定のため資金計画に狂いがでる

住み替えを成功させるコツ

住み替えには、売り先行と買い先行の2つの方法があって、両者にはそれぞれにメリットもデメリットもあります。事前にそのことをきちんと把握しておけば、いずれの方法を選択しても住み替えを成功に導くことが可能になります。

売り先行を成功させるコツ

売り先行を選択したときの失敗で多いのは、家を売ることばかりに気を取られて、新しい家の購入活動が手薄になることです。人によって移り住む時期は違いますが、多くの方は住み替えした家が人生最後の住み家になる可能性が高くなります。

そのため、新しい家が気に入らなければ、一生後悔することにもなりかねません。それを避けるためには、古い家の売却より先に新しい住み家の購入活動に十分な時間を割くことが必要になります。

家の購入には何千万円のお金がかかりますので、数ヶ月から1年以上の時間をかけても十分過ぎることはありません。

もちろん、住み替えの実行に移すかなり前から物件探しをすると、せっかく時間をかけて目をつけた家を他の人に買われてしまうことも考えられますが、複数の候補を見つけて、ここだと思った物件が見つかれば、すぐに古い家の売却活動を開始することで、住み替えを成功させられる可能性は高くなります。

家の売却は、自分が思った通りにはいきませんが、家を購入する作業はその気になれば一瞬で完了できますので、ある程度の購入物件の目途が立ったら、一刻も早く売却活動をスタートさせましょう。

買い先行を成功させるコツ

前項でもご説明した通りに、住宅ローンの支払もなく、あり余る資金がある方にとっては、買い先行は理想的な住み替え方法で、特に知恵を絞って行動しなくても大丈夫です。しかし、たとえ資金に余裕があったとしても、新しい家の購入が決まった後には、古い家の売却をスムーズに完了させることが大きなポイントとなります。

特に、古い家の住宅ローンが残っている方にとっては、二重ローンは家計の大きな負担になりますので、一日でも早く前の家を売らなければいけません。

売却を長引かせないようにするには、複数の不動産会社を利用するのがおすすめで、一括査定サービスも上手に使って売却活動を行いましょう。

ただし、複数の不動産会社に売却を依頼する「一般媒介契約」という手段を選ぶと、売却のスピードアップを図れるというメリットがあります。ただし、ライバルが多く、不動産会社は他にも多数案件を抱えていることから、魅力がなく買い手をなかなか見つけられないような物件の場合、真剣に売却活動に取り組んでもらえないケースもあります。

その点、一社の不動産会社に売却を依頼する「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を選択すれば、真剣に売却活動に取り組んでもらえる可能性が高くなります。信頼できる不動産会社を見つけることができたときには、一般媒介契約ではない方法を選択するという手段をとってみてもいいかもしれません。

まとめ

家住み替えコツ2

マイホームを住み替えする場合は、古い家を売って新しい住み家を購入する作業が必要となります。住み替えには家の売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」があって、それぞれに様々なメリットとデメリットがあります。

住み替えを成功させるには、事前にしっかり新しい家で落ち着くまでのスケジュールを立てることが大切ですが、予定通りにいかないこともありますので、売り先行と買い先行を成功させる両者のコツを学んでおくことをおすすめします。

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