中古物件選びは不動産会社選びで大きく違いが出るって本当?

中古物件は新築物件を選ぶ時とは違い、既に前に入居者が住んでいた物件を購入します。一般的には新築物件よりも資産価値が落ちているため、新築で購入するより安い価格で購入できますが、確認すべきポイントを見落としてしまうと、修繕費など思わぬ出費が出ることになります。

見えない部分や素人には気づくのが難しい部分に劣化が潜んでいる場合もあり、戸建て住宅の場合は特に、修繕に大きな費用がかかるものも少なくありません。

結果的に高い買い物になってしまわないよう、腕の良い不動産会社選びが重要になりますが、どんな点に注意すべきでしょうか。

不動産会社へ行く前に自分で情報収集しよう

住宅を購入する場合には、不動産会社に行ってまずは話を聞いてみるという方法があります。住宅や土地の不動産を売買する際は、通常仲介業者に依頼しますが、土地も戸建住宅も1軒の業者のみで扱っているとは限りません。

物件を売りに出す側からすれば、複数の不動産会社を通じて販売活動をしてもらった方が、広く購入検討者に情報を届けることができるため、複数の会社に同時に売却の媒介契約をすることが多くあります。つまり購入者側にとっては、気になる中古物件が見つかった場合、その物件を扱っている不動産会社は1社だけとは限らないということです。

また不動産会社の主な収入源である媒介手数料は成功報酬のため、物件の売買が成立した場合に、購入者や売主に手数料を請求します。他の会社に成約されてしまえば、一生懸命販売活動をしても広告宣伝費や営業活動費すべてが無駄になるため、他社よりも早く契約にこぎつけたいという事情があります。

その結果、中には購入検討者に十分な説明をしないまま、または不動産のプロならではの専門家の見地からのアドバイスを十分にしないままに、購入契約に持ち込もうとする業者もいます。

これから中古物件の購入を検討している人は、大切なマイホーム購入を失敗しないために、どの不動産会社から物件を購入すべきかをよく考えなければなりません。数ある会社の中から、中古物件選びに強い会社を選ぶことが重要で、誰もが知るような大手の不動産会社が良いとも限りません。

次に、不動産会社を選ぶ時は事前にネットや情報誌を確認して、どんな物件を多く扱っている会社かをよく調べてから、来店するようにしましょう。ひとくちに不動産会社といっても様々な業者があり、土地や物件の売買を多く扱う業者もあれば、主に戸建て住宅の分譲を行う会社もあります。

他にも売買も賃貸も両方を行う業者や賃貸物件のみを扱っている業者、中には単身者をターゲットに、1ルームや1Kの間取りの賃貸物件を主に扱う不動産会社などもあり、その営業スタイルや事業内容は様々です。

当然それぞれに得意とする分野が異なるのはもとより、中古物件を購入希望なら中古物件をたくさん扱っている業者に行くことで、理想の物件に出会う確率が格段に上がります。また中古物件に限定して探しているのであれば、普段から中古物件を中心に扱っている不動産会社に行った方が、必然的に中古物件に対する知識の深い営業マンに出会えます。

中古物件は新築物件とは違う観点で、物件の瑕疵や損傷個所を見る必要がありますが、これは建物や不動産取引の知識の少ない素人だけで行うのには限度があります。

専門的な知識が必要な不動産取引において、間取りや日当たりなど販売図面や地図を見てわかる情報を並べる営業マンよりも、目では確認できない部分や今は起きていないけれど、将来的に可能性のあるリスクについての説明や、知識を多く提供してくれる営業マンが、購入者に寄り添う腕の良い営業マンと言えます。

自宅からのアクセスは重要なポイント

中古物件の購入を検討する際、複数の不動産会社が同じ物件と扱っていることはよくありますが、自宅から通いやすいかどうかという観点も意外に重要なポイントになります。

物件の内見、契約書やその他の書類作成など、具体的に検討を進めていき契約に向けての交渉が進んでくると、不動産会社に足を運ぶ機会も増えてきます。車で来店するなら道路のアクセスに加えて、不動産会社の駐車場の状況も確認しておきたいポイントです。

また物件購入が決まれば、ローン契約や新居への引越し、引っ越し準備など様々な作業を同時に進めていくことになります。小さなことですが、不動産会社へのアクセスに加えて、それらの作業が進めやすいかどうかも考慮しておくと時間短縮になり、効率よく動くことができます。

中古物件ならではのデメリットも熟知した会社を選ぼう

冒頭で触れたように、中古物件には中古ならではの見ておくポイントというものがあります。中古物件購入を考えている人の多くは、当初は新築物件の購入も検討していたはずです。

しかし予算やその他の理由などを考慮して、中古物件に目を向け始める場合が多いのですが、最も気になるのは建物の資産価値の下落についてや建物の瑕疵や将来的なメンテナンスやリフォームの費用などでしょう。

新築物件よりも安く購入できても、入居してからさほど遠くない時期にリフォームやメンテナンスの必要性が生じるとなると、予算の管理についても状況が変わってきます。

不動産は新築か中古かに関わらず、メリットとデメリットを持ち合わせているものですが、特に中古物件の場合は、建物の主要構造である屋根や柱、外壁などリフォームやメンテナンスを入れる場合に、多額の費用がかかる部分はよく確認しておく必要があります。

内装や室内設備の場合は、水回りなど配管の移設などを除けば、比較的簡単にリフォームできることがほとんどですが、気になる場合はリフォーム業者や建築士などの専門家に見てもらうホームインスペクションを利用することも検討しましょう。

不動産業者に相談すれば、売主に話を通してくれます。基本的に売主がこのホームインスペクションに難色を示すケースは少なく、多くは協力的なので不動産会社からホームインスペクションについて前向きな姿勢が見られない場合には、信頼できる業者かどうかを一度よく考えたほうが良いでしょう。

周辺知識や経験豊富な営業マンがいるか?

説明した通り、中古物件には事前に注意して見ておきたいポイントがあります。入居を開始してから重大な損傷を発見することもあり、そのために瑕疵担保責任というものがあります。

買主が欠陥に気づいてから1年以内であれば、売主に損害賠償を請求できるというものですが、売主にとってはいつ損害賠償されるかわからないという、将来に渡っての心配がつきまとうことになることから、売買契約時に瑕疵担保責任の期間の取り決めがなされることがほとんどです。

多くは物件の引き渡し後1~3か月、もしくは不動産会社が売主の場合は引き渡し後2年などの取り決めがされ、不動産会社によっては瑕疵担保責任を免除する形での取引をしている場合もあります。

この点についてもきちんと納得できるまで説明してくれる営業マンがいるかどうかも見極めましょう。ホームインスペクションを利用することで、リスクを大幅に減らすことも可能なので、その点の知識やアドバイス等も含め、購入側の利益を守るための知識や豊富な経験があるかどうかが判断ポイントになります。

リフォームや売却なども相談できる不動産会社を選ぼう

仮に購入後にリフォームを検討しているなら、リフォームにも対応している不動産会社や提携の業者を紹介してくれる不動産会社を選ぶのも手です。リフォームには相当額の費用かかかるため、リフォームを前提にした資金計画を含めて相談ができる他、購入する物件に応じたリフォーム例や可能性についても、事前に相談することができます。

将来的にリフォームが不可欠で、それを踏まえた購入を考えているなら、長く付き合える業者かどうかも考慮しましょう。同様に売却を視野に入れている場合も、豊富な知識や経験があるかどうかが重要です。

物件の資産価値は新築時から約5年までの間に大きく下がり、6年から10年の間に緩やかに、11年目以降はさらに緩やかに下落します。購入時の物件の状況や前オーナーのメンテナンスの入れ方によっても違いはありますが、将来的な資産価値も視野に入れてアドバイスをしてくれる、金融面の知識のある営業マンに出会えると、安心して購入判断ができそうです。

まとめ

中古物件の購入時にトラブルになりやすいのは、入居してから見つかる生活に支障をきたすような重大な欠陥の有無です。瑕疵担保の責任期間などの見解の相違が原因でトラブルになることもあるので、誠実にデメリットも説明してくれる会社や営業マンに出会えるかどうかが、失敗しない中古物件選びには重要です。

会社の規模やイメージだけで決めるのではなく、最終的な決め手は営業マンとの相性であると認識し、安心して住める住宅購入をしましょう。

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