不動産名義って?所有者不明のデメリット

吉祥寺の不動産名義

もしあなたが家や土地などの不動産を所有していた場合、その名義人はあなたになります。公的に証明するためにはきちんと手続きを取らなければならないのですが、様々な理由でその手続きがなされないということが近年非常に多くなってきています。それによって所有者が誰だか分からなかくなってしまうのです。所有者が不明になると一体どのような問題があるのか、大きくかかわってくる登記についても合わせて説明していきます。今後親からの相続の予定がある方などはチェックしておいてください。

その不動産誰のもの?

不動産には必ず所有者がいるはずですが、なぜ所有者が不明ということが発生するのでしょうか?大きな理由としては適切な名義変更の手続きがなされていないというところにあります。

土地や家を所有していた人が亡くなってしまった場合、その方の家族などの相続人が所有者となります。その際には手続きを行って、所有者が変更されたということを登録する必要があります。これは所有者が亡くなってしまった場合だけではなく、単純に贈与や売買によって所有者が変更になった場合にももちろん必要な手続きとなります。

ではなぜその手続きがなされないということが起きてしまうのでしょうか?一つ目の理由としては費用の問題です、不動産の名義を変更する手続きには法務局での手続きが必要でありその際に登録免許税を支払わなければなりません。支払う金額はどのようにして所有者が変わるのかということと、その不動産の評価額によって変わってきます。相続による場合には評価額の0.4%、売買による場合には2%の金額を支払います。これは決して安い金額ではありませんので、手続きをすることから足が遠のいてしまうという事態になっているのです。また手続きを自分で全て行うことが出来れば良いのですが、専門的な知識が必要な部分がありとても複雑で面倒な手続きですので司法書士などに依頼するケースもあります。そうなるとさらに出費が嵩むのでますます手続きをしなくなってしまうのです。

二つめの理由として考えられることは所有者を変更する手続きを必ずしなければいけないという決まりはあるのですが、なされなかったとしても罰則などがあるわけではないということです。所有者が変更されれば名義変更の手続きをするというのはとても自然なことではありますが、それを必ずいつまでに行わなければいけないという期限もありません。そのために所有者になったとしても、手続きがなされずに前の所有者のまま登録されているということが起きるのです。先に述べているように費用の問題もありますし、知識のない人にとっては面倒で複雑な手続きとなりますので手続きを行わなくても問題ないのであればそのままにしてしまおうと思う人が多くなってしまっているのです。

不動産登記簿謄本の重要性

不動産売買や相続などの手続きをする際には必ず登記という言葉を目にするかと思います。登記とは土地や家などの建物が現在どこにあって、どれくらいの大きさであるのかという物的な状況や権利を保有しているのは誰であるのかということを、国が管理している帳簿に記載してもらうための手続きのことを言います。そしてその帳簿というのが不動産登記簿謄本です。

土地や家というのは実際にそこに住んでいる人と所有している人が違うというケースが非常に多いです。そのために誰が本当に所有しているものなのかというのが外部から見た際に非常に分かりにくいという特性があります。売買などの取引を行う際も、税金の関係においても誰が権利を所有しているのかということが分からないという状況では困ってしまうことになります。そのために物的な状況や、誰が所有しているものかということをきちんと台帳に記載して一般の人でも見ることが出来るようにして管理をすることがとても重要なのです。

登記というのは基本的には所有者が変更されれば行うべき手続きですが、それが行われないということもあります。明確な決まりや期限がないためにこのようなことが起こっているのですが、そこには大きな危険性があります。登記がない状態では、所有者が法的に登録されていないということになります。そのため所有権を主張することが出来なくなってしまい、売却が出来なかったり融資が受けられなかったりするといったデメリットがあります。

登記簿謄本はその土地や家、建物がどのようなものでありだれが所有して権利を保有しているのかということを記録したとても重要な資料です。売買などの際にもこれを見ることによってその物件や土地がどのようなものであるのかを知ることが出来ます。反対に言うと登記簿謄本に記載されていない、内容が不明確なものに関しては信頼性もなく取引がスムーズに行われないということになります。

不動産登記の方法

では所有者が変更になり登記を行う際にはどのようにしていけば良いのでしょうか?普通の人であればそう何度も行うことではありませんし、専門的な知識のない人にとっては少し複雑で面倒な手続きとなりますが方法を知っておくということはとても重要ですので見ておきましょう。

司法書士などの専門家に依頼することも出来ますが、自分で手続きを行うことももちろん出来ます。その際には法務局に行き、申請書を提出することになります。法務局の窓口が開いている時間は月曜日から金曜日の8時15分から17時15分で、土日祝日は手続きを行うことは出来ませんので注意が必要です。現在は郵送での書類提出やオンラインでの申請も可能になっていますので、平日に出向くことが出来ないという方はこういった手続きの方法を利用すると良いでしょう。申請書を提出する際には、一緒に決められた必要書類を揃えて提出しなければなりません。必要な書類はどうして名義が変更されるのかの原因によって変わってきますので、きちんと調べて準備をするようにします。

売買による変更であれば売買契約書、新しい所有者の住民票、元の所有者の印鑑証明と登記済証が必要になります。一つでも不備があった場合にはもちろん手続きは進みませんので注意しましょう。書類がきちんとすべて提出され、申請書の記載内容にも不備がなく審査をクリアすることができ登録免許税も適切に支払われたら登記識別情報と登記完了証を受取って手続きは完了となります。

流れとして見てみると申請書を作成し、必要書類を用意して法務局に提出するだけですのでそう難しいものではないように感じるかもしれませんが実際はそう簡単にいかないというのも事実です。申請書の作成をするためにも様々な情報を集めなければなりませんし、状況によって違う必要書類を適切に用意しなければなりません。不備があれば何度も法務局に出向かなければいけなくなることもありますし。手間も時間もかかるものですので不安な方は専門家に依頼して行ってもらうのもおすすめです。

まとめ

家や土地のような不動産は目で見ただけでは実際に所有して権利を持っているのが誰であるのか、ということを知ることはとても難しいです。だからこそきちんと国が管理する帳簿に登録をしてもらう登記はとても重要な手続きなのです。

所有者がはっきりしていない不動産というのは売買をすることが出来ませんし、税金などもだれが支払うのかがはっきりとしなくなってしまうという問題があります。登記の手続きは決して簡単なものではありませんし、費用も手間や時間もかかるものですのでなかなか難しいのですが行わないことによるデメリットは非常に多いので行うようにしましょう。自分では難しいと感じるのであれば少し費用はかさんでしまいますが専門家に依頼して行ってもらうようにしましょう。不動産において名義をはっきりさせるということは、自分の所有権を主張して守るという意味でもとても大切なことなのです。

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